Compravendita immobiliare, il notaio è sempre necessario?
Una delle caratteristiche del nostro sistema di diritto, più difficili da digerire per chi ha spirito liberale, è la riserva ad una ristrettissima categoria professionale, del potere di certificare l'autenticità delle firme apposte alle scritture private.
Tradotto in italiano: nel nostro paese se vuoi acquistare un bene immobile devi necessariamente rivolgerti ad un notaio, e sopportarne i relativi, ingenti, costi.
Più specificatamente (e tecnicamente) la scrittura privata avente ad oggetto il trasferimento della proprietà su beni immobili può essere validamente redatta dalle parti personalmente (senza l'intervento di alcun professionista).
Tuttavia, affinchè tale scrittura privata possa essere trascritta nei registri immobiliari è necessario che sia autenticata. Cioè che sia certificato che le sottoscrizioni apposte alla scrittura siano effettivamente quelle delle parti.
Tale autenticazione può essere operata (trattandosi di atto tra privati) solo ed esclusivamente da un notaio.
Da sempre, un certo numero di interpreti ha tentato di aggirare questo vero e proprio privilegio.
Di seguito si propone una procedura certamente idonea ad evitare il costoso intervento del notaio.
Ed infatti, recita l'art. 2657 codice civile:
"Titolo per la trascrizione.
La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente".
Quindi, a ben vedere, la trascrizione può essere eseguita non solo in forza di sentenza, atto pubblico e scrittura privata con sottoscrizione auteticata, ma anche in forza di scrittura privata con sottoscrizione accertata giudizialmente.
Vediamo quindi cosa è l'accertamento giudiziale della sottoscrizione.
In generale tale istituto è utilizzato quando, nel corso di un giudizio, una delle parti disconosce la propria firma. (art. 214 e ss del codice di procedura civile).
In tal caso, infatti, la controparte che intenda avvalersi della scrittura disconosciuta dovrà proporre istanza di verificazione. Cioè dovrà proporre tutti gli opportuni mezzi di prova (in genere una perizia grafologica) per dimostrare che invece quella sottoscrizione è effettivamente stata apposta dall'avversario.
Ora, a norma del secondo comma dell'art. 216 c.p.c.
"L'istanza per la verificazione può anche proporsi in via principale con citazione, quando la parte dimostra di avervi interesse; ma se il convenuto riconosce la scrittura, le spese sono poste a carico dell'attore"
Questo significa che la verificazione della sottoscrizione può essere proposta anche se non c'è un giudizio in corso, nel quale essa è stata disconosciuta, se la parte che tale verificazione richiede dimostra di averne interesse.
Bene, in un contratto di compravendità di bene immobile, il soggetto che, tipicamente, ha interesse alla trascrizione è l'acquirente.
Pertanto, quando due soggetti intendono concludere un contratto di trasferimento di bene immobile, piuttosto che rivolgersi al notaio, potrebbero redigere l'atto da sè, oppure avvalendosi di un avvocato (che costa certamente meno di un notaio) e poi semplicemente accordarsi nel senso che l'acquirente proporrà istanza di verificazione della sottoscrizione ed il venditore la riconoscerà dinanzi al giudice.
Una volta accertata la sottoscrizione, la scrittura privata sarà trascrivibile come qualsiasi altro atto di notaio.
Va da sè che andrà trascritta già la domanda di verificazione, al fine di "prenotare" l'effetto della trascrizione della futura sentenza con la quale la sottoscrizione verrà accertata.
Non c'è alcun dubbio che questa procedura possa "funzionare".
Tuttavia, ritengo che difficilmente essa possa essere utilizzata sistematicamente dagli avvocati per aggirare il privilegio che il nostro ordinamento assegna ai notai.
Ed infatti, l'istanza di verificazione dà il via ad un vero e proprio processo, che ha comunque i suoi costi e i suoi tempi.
Difficilmente il cliente medio accetterà una tale soluzione, preferendo comunque rivolgersi al notaio.
Al riguardo, però, devo segnalare che a parere di alcuni potrebbe essere utilizzato il recente strumento del rito sommario di cognizione sicuramente più veloce del rito ordinario.
- blog di Avv. Danilo Mongiovì
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Commenti
E i costi?
Una curiosità: quanto costerebbe questa procedura in termini di spese di causa e di avvocato per una vendita ad 250.000, ad esempio?
330€ o 660€
330€ se si utilizza il rito sommario o 660€ se si utilizza quello ordinario. L'onorario del professionista dipende dai prezzi da quest'ultimo praticati in regime di libera concorrenza.
Come scritto chiaramente nell'articolo:
"Non c'è alcun dubbio che questa procedura possa "funzionare".
Tuttavia, ritengo che difficilmente essa possa essere utilizzata sistematicamente dagli avvocati per aggirare il privilegio che il nostro ordinamento assegna ai notai.
Ed infatti, l'istanza di verificazione dà il via ad un vero e proprio processo, che ha comunque i suoi costi e i suoi tempi.
Difficilmente il cliente medio accetterà una tale soluzione, preferendo comunque rivolgersi al notaio."
finta causa o no??
ma l'accertamento giudiziario della firma sull'atto di compravendita, deve avvenire OBBLIGATORIAMENTE nel contraddittorio delle parti?? nel senso che in un solo atto di citazione o ricorso a secondo se si pratichi il rito ordinario o sommario, l'avvocato può rappresentare entrambe le parti nella stessa causa? alla prima udienza il giudice identificherà le parti e domanderà ad entrambi voi riconoscete come vere le firme che avete apposto sul contratto? ed il gioco è fatto...il tutto si dovrebbe risolvere in una sola udienza, con l'emissione di una ordinanza? ditemi se così è....ho sbagliato a capire?
se la cosa sta così non ci sarebbe neppure bisogno di aspettare i famosi giorni liberi tra notifica è prima udienza, e comunque costituendosi personalmente in udienza si può sanare questa eventuale nullità....?? aspetto vostre notizie luigirai@libero.it
AUTENTICA DEL NOTAIO.....
MA poi mi è venuto in mente che la compravendita può essere fatta con scrittura autenticata dal notaio, che comunque è molto più ''economica'' di un accertamento giudiziario....
Tempi e costi
Gentile Avvocato,
potrei avere in linea di massima un'idea di tempi e costi? Avevo chiesto un preventivo, ma non ho ancora ricevuto risposta.
Grazie
Se è di Palermo o di
Se è di Palermo o di Caltanissetta può richiedere un preventivo cliccando qui:
http://www.studiolegalemongiovi.it/contact
Ed inserendo tutte le informazioni necessarie.
Se non è di Palermo o Caltanissetta è inutile che chieda un preventivo perchè non operiamo al di fuori di quei distretti.
Scusi, leggo in un commento
Scusi, leggo in un commento precedente che costa 330 o 660 euro. Ma queste sono le spese comprensive di tasse per l'acquisto della prima casa o vanno aggiunte? Per l'onorario invece viene precisato che dipende dalle tariffe, ma in linea di massima, quale potrebbe essere il costo per un'operazione come quella del commento precedente? Scusi, ma non mi è chiaro.
Grazie
Certo quelle sono le spese
Certo quelle sono le spese del procedimento. E' ovvio che tutti gli oneri fiscali e di qualsiasi altro tipo devono essere pagati, come si pagano usufruendo del servizio di un notaio. Il risparmio è limitato solo ed esclusivamente all'onorario del professionista, che, in quanto avvocato, opera in regime di concorrenza più favorevole per il consumatore (seppur lungi dall'essere perfetto) rispetto a quello in cui opera il notaio, che invece lavora in un mercato "a numero chiuso".
Ripeto, l'onorario di un avvocato dipende dal prezzo che questi liberamente fissa. Io le posso dire quello che farei io... ecco diciamo che per il pacchetto completo (redazione atto e processo di verificazione) per una compravendita del valore di 250.000€ non credo che supererei le 1000/1500€ di onorario. Poi dipende anche da quello che si deve fare in concreto. Se l'atto se lo scrivono le parti (magari perchè sanno farlo) e mi chiedono di seguire solo il processo di verificazione, allora potrei chiedere anche 500€, perchè in pratica non devo fare nulla di particolare.
Le consiglio, in ogni caso, di chiedere un preventivo ad un avvocato della sua città. Anche perchè i tempi del processo variano di tribunale in tribunale. Se abita a Torino può ottenere la verificazione in breve tempo, se abita a Napoli deve armarsi di tanta pazienza.
altre informazioni
Ma l'onorario, nel caso opti per far scrivere a lei l'atto, è comprensivo delle visure? Io su qusto immobile dovrei anche chiedere un mutuo e la banca mi chiede la relazione ventennale. Inoltre, potrei avere problemi inscenando un finto contenzioso?
Grazie ancora per la pazienza!
Se deve chiedere un mutuo la
Se deve chiedere un mutuo la via dell'accertamento giudiziale non la trovo praticabile, perchè l'istituto di credito non lo accetterà mai.
In ogni caso non è c'è nessun finto contenzioso.
Mi insospettisce comunque parecchio il fatto che lei continui a porre domande di questo tipo che sembrano avere uno scopo differente da quello apparente. Se vuole un preventivo particolareggiato le ho già indicato sopra come fare.
Temo che non abbia alcun interesse ad un preventivo e voglia semplicemente dimostrare che la via indicata nell'articolo è poco praticabile. Anche questo però è molto strano, perchè io per primo ho scritto nell'articolo che la via non è concretamente praticabile.
Cosa vuole allora?
Per rispondere a questa domanda, credo sia indispensabile cercare di capire chi è lei.
Ah ecco Sabrina D.V. che risulta essere promotrice di un "flash-mob impiegati notarili" del
26 gennaio 2013.
Ecco che i nodi vengono al pettine. Immagino che il suo problema non sia la praticabilità del sistema indicato, ma il fatto che nell'articolo ci si riferisce ai notai come categoria privilegiata.
In particolare, dalla lettura della descrizione del flash-mob di cui sopra, sembra (mi corregga se sbaglio) che la preoccupi una eventuale liberalizzazione dei servizi notarili, in quanto questa metterebbe a rischio il suo posto di lavoro e quello di altre 50.000 persone.
Da qui la comprensibile irritazione per quelle parti del mio articolo nelle quali mi riferisco ai notai come categoria privilegiata e quindi, ovviamente, dal mio punto di vista da fare oggetto di liberalizzazione.
Signora Sabrina, avremmo entrambi evitato inutili perdite di tempo se avesse avuto il coraggio di dire subito cosa la preoccupa.
Capito finalmente quale è il problema che lei pone, non mi dispiace affatto parlarne.
Il problema non è che esista una figura professionale specifica come quella del notaio. Il problema è che il numero di notai sia prefissato per legge. Questo fa si che non esista vera concorrenza tra il notaio A ed il notaio B e quindi che i consumatori non possano godere di tutti quegli effetti virtuosi che la libera concorrenza porta con sè e sui quali la invito ad ascoltare il Dott. Carlo Stagnaro che li spiega certo meglio di me:
http://www.youtube.com/watch?v=O5Odd1lhLaA
In sintesi: va bene che esista il notariato, NON va bene che il numero dei notai sia chiuso.
Detto questo, aggiungo che lei mi fa ricordare una scena alla quale ho assistito qualche giorno fa.
Come può facilmente immaginare, la professione di avvocato richiede una serie di incombenze di cancelleria che a volte possono richiedere molto tempo. Per questo motivo molti avvocati si affidano a dei collaboratori esterni allo studio che si occupino di chiedere copie, depositare atti, notificare ecc. ecc.
Bene, qualche giorno fa, mentre ero in attesa di entrare in una cancelleria, ho assistito ad una discussione tra alcune signore che fanno questo mestiere. Si lamentavano per la prossima (si spera) totale informatizzazione del sistema giustizia, più o meno utilizzando le stesse parole e gli stessi argomenti che lei ha utilizzato nel descrivere il flash-mob che ha organizzato
E' evidente, infatti, che appena sarà veramente ed interamente possibile depositare gli atti, chiedere copia e notificare attraverso la email certificata, non ci sarà più bisogno di avvalersi dell'opera di collaboratori esterni.
Tuttavia, non credo che lei possa dubitare del fatto che l'informatizzazione della giustizia sia cosa sacrosanta. La perdita di un certo numero di posti di lavoro è un sacrificio necessario, in quanto l'aumento del benessere della collettività che discende dall'informatizzazione è maggiore della perdita di benessere che discende dall'eliminazione di alcuni posti di lavoro.
In effetti, se dovessimo ragionare come lei sembra fare, allora dovremmo abolire i computer (rubano posti di lavoro ad un sacco di gente), il telefono (ruba lavoro ai postini) ed anche la ruota (ruba lavoro ai portantini).
Credo sia opportuno guardare al benessere della collettività sempre e comunque, sia quando il posto di lavoro in gioco è quello degli altri, sia quando è il nostro. Fare altrimenti, significa solo ed esclusivamente fare corporativismo.
Questo lo preciso solo per farle capire che è l'atteggiamento di fondo sbagliato, ma nel suo caso non deve temere proprio nulla.
Ed infatti, lei si sbaglia di grosso se teme che un eventuale aumento del numero dei notai potrebbe portare alla perdita del suo posto di lavoro. E' l'esatto contrario. Più notai in concorrenza tra loro significa più notai in cerca di collaboratori capaci e quindi più possibilità anche per lei. Tra l'altro i collaboratori più capaci avrebbero anche una possibilità in più di strappare compensi più favorevoli ai notai datori di lavoro.
E le dico di più, l'eventuale totale abolizione della figura del notaio (ripeto: io non la propongo, io - e Fare per fermare il declino - propongo solo l'aumento del numero) comporterebbe per lei e per i suoi colleghi molte possibilità di lavoro in più.
Ed infatti, più soggetti a svolgere il lavoro che oggi fa il notaio significa più soggetti a richiedere i suoi servigi.
E non solo, tutti coloro che, grazie al lavoro presso un notaio, hanno acquisito specifiche capacità, potrebbero mettersi in proprio.
La invito, quindi, a riflettere anche su questo, perchè temo che gli impiegati notarili possano fare lo stesso enorme errore che fanno i giovani avvocati (errore del quale ho parlato qui , che ancora non hanno capito che la liberalizzazione totale della professione forense (come l'abolizione dei consigli dell'ordine e del codice deontologico, e l'introduzione del socio di capitale) porterebbe proprio a loro i vantaggi più significativi... e si fanno prendere in giro dai loro dominus che hanno, al contrario, tutto l'interesse a mantenere lo status quo.
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