Comunicazione di vendita di immobile ad uso diverso da abitazione
La comunicazione di vendita di immobile ad uso diverso da abitazione
A norma dell'art. 38, comma 1, legge n. 392/1978, quando il proprietario di un immobile locato ad uso diverso da quello abitativo (ad uso commerciale) intenda trasferire il bene a titolo oneroso (cioè venderlo), deve darne preventiva comunicazione al conduttore.
Ciò al fine di permettere al conduttore di esercitare il proprio diritto di prelazione, che consiste nel diritto, appunto, ad essere preferito, rispetto a terzi, come acquirente dell'immobile, a parità di condizioni.
In altre parole, se il conduttore è disposto ad acquistare il bene allo stesso prezzo ed alle stesse condizioni del terzo, allora il locatore/proprietario deve necessariamente vendere il bene al conduttore.
Da qui la necessità della comunicazione.
Essa deve contenere:
1) Il corrispettivo, espresso in denaro;
2) Tutte le altre condizioni della vendita;
3) L'invito ad esercitare il proprio diritto di prelazione;
In pratica, è come se il locatore dovesse inviare il contratto già predisposto, che poi il conduttore potrà accettare o meno.
La comunicazione deve essere notificata attraverso Ufficiale Giudiziario. E' necessario quindi recarsi presso gli uffici dell'Ufficiale Giudiziario con l'originale e la copia della comunicazione, sulle quali sarà buona norma apporre la relata di notifica (cfr. il modello da noi proposto più in basso).
L'ufficiale giudiziario si recherà all'indirizzo indicato e consegnerà la copia dell'atto al destinatario, secondo le norme di legge.
Dopo qualche giorno si potrà tornare negli uffici dell'Ufficiale Giudiziario per ritirare l'originale dell'atto, ove sarà indicato a chi e come è stata consegnata la copia (cioè sarà compilata la relata di notifica).
E' da dire, comunque, che la Corte di Cassaazione, con sentenza n. 20807/10 ha stabilito che la comunicazione può avvenire anche con mezzi equipollenti alla notifica.
Tali mezzi sono quelli che consentono una sicura prova circa la ricezione della comunicazione, come, per esempio, l'invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno.
La comunicazione deve provenire necessariamente dal proprietario dell'immobile.
Nel caso in cui l'immobile appartenga a più comproprietari, la comunicazione deve provenire da ognuno di essi. Questo significa che o tutti i proprietari inviano la comunicazione al conduttore, oppure la comunicazione è inviata da uno solo di essi, che però agisca su procura scritta anche degli altri.
Nel caso in cui l'immobile sia locato a più conduttori, la comunicazione deve essere inviata ad ognuno di essi.
Infine, nel caso in cui la comunicazione non sia validamente inviata o non contenga le indicazioni prescritte, l'effetto è che il conduttore non decade dal proprio diritto di prelazione.
Un esempio di comunicazione di vendita di immobile ad uso diverso da abitazione
Il sottoscritto __________________, nato a ____________, residente in _____________, domiciliato ai fini del presente atto in ______________________, in qualità di proprietario dell'immobile sito in ______________,
Di avere posto in vendita l'appartamento sopra descritto, da Lei condotto in locazione con contratto del __________, con scadenza il ______________.
L'immobile è in vendita al prezzo di _____, ed alle seguenti condizioni:
Si invita la S.V. ad esercitare il diritto di prelazione alle condizioni sopra riportate, entro 60 giorni dalla notifica del presente atto e nei modi di modi di legge che di seguito si riportano (art. 38 L. 27 luglio 1978 n. 392 comma 3 e comma 4):
«Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della presente comunicazione contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare».
Data e firma
Ad istanza come in atti, io sottoscritto Ufficiale Giudiziario, addetto all'Ufficio Notifiche presso la Corte di Appello di _______ ho notificato il presente atto a: (indicare qui nome e cognome del conduttore ed il suo indirizzo), ivi consegnandone copia a mani di
L'ufficiale Giudiziario
Il conduttore, nel caso in cui volesse esercitare il diritto di prelazione deve comunicarlo, con notifica, al proprietario entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione. Il prezzo deve essere versato entro 30 giorni dalla scadenza dei 60 giorni successivi alla ricezione della comunicazione (quindi entro 90 giorni dalla ricezione). Ma il proprietario può indicare termini diversi.
- blog di Avv. Danilo Mongiovì
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Commenti
se nel fratempo il conduttore è cambiato
Gentile Avvocato,
volevo sapere cosa succede in questa ipotesi:
- Il locatore/proprietario dell' immobile ha gia' inviato la comunicazione di vendita dell'immobile , ma non ancora trascorsi i 60 giorni , il conduttore fa una cessione del ramo d'azienda, e il nuovo conduttore subentra' anche nel contratto di locazione esistente;
- Il Ex-conduttore effettua la comunicazione al locatore della cessione dell'azienda e che nel rapporto di locazione è subentrato il Nuovo conduttore;
Il locatore che intende vendere l'immobile deve ri-fare la comunicazione di vendita al nuovo conduttore, e così riparte i 60 GG per il nuovo conduttore i tempi per decidere se esercitare o meno il diritto di prelazione??
Oppure il locatore non ha l'obbligo di rinvio della comunicazione prevista per il diritto di prelazione, ma solo una mera comunicazione che ha inviato al precedente conduttore del diritto di prelazione e che ha diritto con i tempi rimasti di scadenza per l'esercizio del diritto di prelazione?
Grazie, Buon Lavoro
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