Studio Legale Mongiovì

Informazione giuridica a cura dell'Avv. Danilo Mongiovì

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Compravendita immobiliare, il notaio è sempre necessario?



Una delle caratteristiche del nostro sistema di diritto, più difficili da digerire per chi ha spirito liberale, è la riserva ad una ristrettissima categoria professionale, del potere di certificare l'autenticità delle firme apposte alle scritture private.

Tradotto in italiano: nel nostro paese se vuoi acquistare un bene immobile devi necessariamente rivolgerti ad un notaio, e sopportarne i relativi, ingenti, costi.

Più specificatamente (e tecnicamente) la scrittura privata avente ad oggetto il trasferimento della proprietà su beni immobili può essere validamente redatta dalle parti personalmente (senza l'intervento di alcun professionista).

Tuttavia, affinchè tale scrittura privata possa essere trascritta nei registri immobiliari è necessario che sia autenticata. Cioè che sia certificato che le sottoscrizioni apposte alla scrittura siano effettivamente quelle delle parti.

Tale autenticazione può essere operata (trattandosi di atto tra privati) solo ed esclusivamente da un notaio.

Da sempre, un certo numero di interpreti ha tentato di aggirare questo vero e proprio privilegio.

Di seguito si propone una procedura certamente idonea ad evitare il costoso intervento del notaio.

Ed infatti, recita l'art. 2657 codice civile:

"Titolo per la trascrizione.

La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente".

Quindi, a ben vedere, la trascrizione può essere eseguita non solo in forza di sentenza, atto pubblico e scrittura privata con sottoscrizione auteticata, ma anche in forza di scrittura privata con sottoscrizione accertata giudizialmente.

Vediamo quindi cosa è l'accertamento giudiziale della sottoscrizione.

In generale tale istituto è utilizzato quando, nel corso di un giudizio, una delle parti disconosce la propria firma. (art. 214 e ss del codice di procedura civile).

In tal caso, infatti, la controparte che intenda avvalersi della scrittura disconosciuta dovrà proporre istanza di verificazione. Cioè dovrà proporre tutti gli opportuni mezzi di prova (in genere una perizia grafologica) per dimostrare che invece quella sottoscrizione è effettivamente stata apposta dall'avversario.

Ora, a norma del secondo comma dell'art. 216 c.p.c.

"L'istanza per la verificazione può anche proporsi in via principale con citazione, quando la parte dimostra di avervi interesse; ma se il convenuto riconosce la scrittura, le spese sono poste a carico dell'attore"

Questo significa che la verificazione della sottoscrizione può essere proposta anche se non c'è un giudizio in corso, nel quale essa è stata disconosciuta, se la parte che tale verificazione richiede dimostra di averne interesse.

Bene, in un contratto di compravendità di bene immobile, il soggetto che, tipicamente, ha interesse alla trascrizione è l'acquirente.

Pertanto, quando due soggetti intendono concludere un contratto di trasferimento di bene immobile, piuttosto che rivolgersi al notaio, potrebbero redigere l'atto da sè, oppure avvalendosi di un avvocato (che costa certamente meno di un notaio) e poi semplicemente accordarsi nel senso che l'acquirente proporrà istanza di verificazione della sottoscrizione ed il venditore la riconoscerà dinanzi al giudice.

Una volta accertata la sottoscrizione, la scrittura privata sarà trascrivibile come qualsiasi altro atto di notaio.

Va da sè che andrà trascritta già la domanda di verificazione, al fine di "prenotare" l'effetto della trascrizione della futura sentenza con la quale la sottoscrizione verrà accertata.

Non c'è alcun dubbio che questa procedura possa "funzionare".

Tuttavia, ritengo che difficilmente essa possa essere utilizzata sistematicamente dagli avvocati per aggirare il privilegio che il nostro ordinamento assegna ai notai.

Ed infatti, l'istanza di verificazione dà il via ad un vero e proprio processo, che ha comunque i suoi costi e i suoi tempi.

Difficilmente il cliente medio accetterà una tale soluzione, preferendo comunque rivolgersi al notaio.

Al riguardo, però, devo segnalare che a parere di alcuni potrebbe essere utilizzato il recente strumento del rito sommario di cognizione sicuramente più veloce del rito ordinario.



Commenti

Egregio Avvocato,

apprezzo la sua risposta. In breve: sono preoccupata per il mio posto di lavoro, questo è ovvio, ma Le posso assicurare che non sono contro NESSUNA modernizzazione. Molto semplicemente, come emerge da quanto da lei finora ha scritto, con la procedura da Lei proposta, non avrei nessun risparmio (anzi, le assicuro che se ha intenzione di acquistare casa, il Notaio costa senz'altro meno di quanto costerebbbe questa procedura, vista l'abolizione delle tariffe!), i tempi sarebbero ovviamente più lunghi, non ci sarebbe nessuna garanzia per l'acquirente, i costi della mia compravendita andrebbero a gravare le spese a carico di tutti i cittadini, intaserei i tribunali con false cause....se le pare poco! Se la sua intenzione è "Fermare il declino", forse bisognerebbe iniziare dalla legalità...per il resto non posso che essere d'accordo con lei..ben venga tutto ciò che porta modernizzazione e risparmio, ma per tutti, alle stesse condizioni, nel rispetto delle regole e con le stesse garanzie e sicurezza. Solo una domanda....ma Lei ha acquistato casa con questa procedura?

 

Ah ho capito, quindi ha semplicemente voluto ribadire quello che io già avevo scritto nell'articolo. Non poteva semplicemente scrivere: "Avvocato, ha ragione quando scrive che questa procedura è poco praticabile"?

Mi fa piacere, comunque, che siamo d'accordo su tutto il resto. Non ci resta adesso che impegnarci entrambi per ottenere l'eliminazione del numero chiuso dei notai. Io lo sto facendo attivamente con Fare per Fermare il declino.

Spero che il prossimo flash-mob che lei organizzerà avrà ad oggetto il numero chiuso dei notai e come questo limiti le possibilità di lavoro per lei ed i suoi 50.000 colleghi impiegati notarili.

Non ho case di proprietà.

Caro Avvocato, ha ragione quando scrive che questa procedura è poco praticabile, ma aggiungo che oltre ad essere poco praticabile è più costosa, lunga e, mi permetta, poco onesta.

Se mai deciderò di organizzare un altro flash-mob, non sarà certamente per abolire il numero chiuso dei Notai...non credo sia questa la soluzione per risolvere i mali di questo nostro povero e maltrattato Paese....

Quando deciderà di comprare casa, sarò felice di farle un ottimo preventivo e di seguirla in tutti i passaggi, garantendole al 100% la sicurezza del suo acquisto...e se avrò bisogno di contestare una multa o di iniziare una causa, spero di poter contare su di Lei. Il mio motto è  "Unicuique suum"...e vedere professionisti tanto diversi tra loro, ma non meno utili e necessari,  a testa in giù, come i capponi di manzoniana memoria, mi mette sempre addosso molta tristezza...

Cordialmente

 

 

La cosa più triste dei capponi di Manzoni è sapere che spesso ce n'è un quinto che non sarà mangiato ma ingrasserà a vita nel pollaio...

E' curioso...
Se parli con gli avvocati: “Il problema del paese non è certo l'ordine professionale, né il codice deontologico né l'impossibilità dei giovani di fare concorrenza agli anziani”;

Se parli con i tassisti: “Il problema del paese non sono certo le licenze”;

Se parli con i farmacisti: “Il problema del paese non sono certo i punti vendita al supermercato”;

Se parli con i magistrati: “Il problema non è certo che facciano carriera per anzianità a prescindere dal merito nè che i tribunali siano organizzati da chi non ha competenza manageriale”;

Adesso apprendo che se parli con gli impiegati notarili: “Il problema non è certo che ci sono 4700 notai per 60 milioni di abitanti...”.

Faccio due ipotesi:
1) Ha ragione lo zio di Johnny Stecchino: “Il problema è il traffico!”;
2) Avvocati, magistrati, notai, farmacisti, tassisti ecc. ecc. non sono credibili, perchè semplicemente fanno quello che le corporazioni da sempre hanno fatto e sempre faranno: proteggono con le unghia e con i denti le posizioni di rendita che nel corso dei secoli hanno acquisito a danno della collettività.
Ho grande stima per Benigni e tuttavia devo optare per la n. 2).

La mancanza di concorrenza praticamente in tutti i settori della nostra economia è il problema principale del nostro paese.

A poco a poco anche un popolo come quello italiano, tradizionalmente spaventato dalla cultura liberale e di mentalità clientelare e corporativista, sta iniziando a rendersene conto.

A poco a poco, seppur con gran ritardo rispetto al resto del mondo occidentale, anche noi faremo i passi necessari a passare da un sistema economico poco più che medievale ad uno veramente moderno... anche perchè altrimenti è bene che cominciamo ad abituarci all'idea che usciremo dal giro del “primo” mondo per entrare in quello del terzo...

P.S. Trovo semplicemente assurdo che lei consideri poco onesto qualcosa che (piaccia o no) è espressamente previsto dal codice di procedura civile (art. 216). Ne prendo atto.

buonasera, ho seguito la discussione. Vorrei chiederLe: se le firme apposte su di una scrittura privata avente oggetto trasferimento di proprietà di immobili viene autenticata in Comune, non è ugualmente valida? quindi escludendo il notaio ed anche l'avvocato, come professionista di cui avvalersi (fermo restanto che l'atto deve contenere tutti i requisiti previsti dalla legge)?

Grazie

Gli impiegati del comune hanno il potere di autenticare le firme solo per i casi espressamente previsti dalla legge (così come gli avvocati possono autenticare le firme solo delle procure alle liti agli stessi conferite).

Tra tali casi non rientrano i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili. Pertanto, l'autentica delle firme di tali contratti può avvenire solo ed esclusivamente ad opera di un notaio. Quest'ultimo è dotato di un generale potere di autentica, non limitato a casi particolari.

quale è il disposto normativo che stabilisce quanto da lei affermato?

Non i funzionari del comune ma i funzionari dell'agenzia delle entrate e della conservatoria per la trascrizione del contratto di compravendita sono i pubblici ufficiali che possono autenticare gli atti di compravendita/registrazione per le lore competenze ai sensi del DPR 445/2000.
http://www.vincenzobrancatisano.it/articoli/notaio.htm

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